השכנים כבר חתמו על תמ״א 38 ואתם עדיין מתלבטים? כדאי שתדעו את זה לפני הישיבה הבאה

תארו לכם מצב כזה: ישיבת ועד בית בבניין ברחוב שאתם גרים בו כבר עשרים שנה, כולם מתרגשים כי יזם הציע לחזק את הבניין או אפילו להרוס ולבנות מחדש, ורוב השכנים כבר די משוכנעים. אתם לא. משהו בכם אומר ׳בואו נחכה, אולי יבוא הצעה יותר טובה, ואולי בכלל לא נרצה בזה׳. אז זהו, שיש כאן משהו שרוב הדיירים לא יודעים: זה לא תמיד תלוי בכם.

רבים חושבים שבבניין משותף לכל דייר יש מעין ׳וטו׳ אישי, ושבלי החתימה שלו שום דבר לא זז. זה נכון בחלקו, אבל רק בחלקו. החוק הישראלי בנוי דווקא כדי לאפשר לרוב מסוים לקדם פרויקטים של חיזוק או פינוי ובינוי, גם אם יש מיעוט שמתנגד. ולפעמים המיעוט הזה מוצא את עצמו בבית המשפט, לא כי הוא עשה משהו רע, אלא פשוט כי הוא לא הצטרף בזמן.

מתי בעצם אפשר לכפות עליכם להצטרף

• חיזוק מבנה בלי הריסה (מה שנקרא בציבור תמ״א 38/1) דורש בדרך כלל הסכמה של בעלי דירות שמחזיקים ביחד ברוב מסוים מהרכוש ומהשטח, לא הסכמה של מאה אחוז מהדיירים.
• הריסה ובנייה מחדש (תמ״א 38/2) דורשת רוב גבוה יותר, לרוב סביב שמונים אחוז, אבל גם כאן זה עדיין לא פה אחד.
• בפרויקטים של פינוי ובינוי, אם רוב גדול מהדיירים חתם וההצעה נחשבת סבירה, הדיירים שמסרבים יכולים למצוא את עצמם בהליך משפטי שבו בית המשפט בוחן אם ההתנגדות שלהם סבירה או שהם פשוט מעכבים שלא לצורך.

עכשיו, זה לא אומר שאין לכם שום הגנה. בדיוק להפך. החוק דואג לכך שדייר שמתנגד לא יישאר עם הצד הקצר של המקל. יש לכם זכות לבדוק שהעסקה הוגנת, לדרוש שמאי מטעמכם, לוודא שהפיצוי או הדירה החלופית בתקופת הבנייה סבירים, ולוודא שיש בטוחות אמיתיות מהיזם ולא רק הבטחות בעל פה. אם ההתנגדות שלכם מבוססת על כך שהתנאים פשוט לא הוגנים, זו התנגדות לגיטימית לחלוטין, ולא סתם עקשנות.

מה כדאי לבדוק לפני שאתם חותמים, או לפני שאתם מסרבים

• מי היזם, כמה פרויקטים דומים הוא סיים בפועל ולא רק התחיל.
• מה קורה אם הבנייה נתקעת באמצע, מי משלם על הדירה החלופית שלכם באותה תקופה.
• האם קיימת ערבות בנקאית או ביטוח שמגנים עליכם אם היזם פושט רגל.
• מה בדיוק כתוב לגבי מפרט הדירה החדשה, גודל, קומה, חניה ומרפסת, לא רק ׳דירה חדשה ומשודרגת׳ באופן כללי.

ובאמת, בעיר כמו ראשון לציון יש היום המון בניינים משנות השישים והשבעים שנכנסים בדיוק לתהליכים האלה, בעיקר בשכונות הוותיקות יותר. אם אתם באחד מהם ומרגישים שאתם צריכים מישהו שיבדוק את המסמכים לעומק לפני שאתם חותמים על משהו שמלווה אתכם עשרות שנים, זה בדיוק המקום שבו עורך דין מקרקעין בראשון לציון שמכיר את סוג הפרויקטים הספציפי הזה יכול לחסוך לכם הרבה כאב ראש. לא כי אתם חייבים לסרב או לחייב, אלא כי אתם רוצים להבין בדיוק מה חותמים עליו, ומה קורה אם לא חותמים.

בסוף היום, גם הסכמה מהירה מדי וגם סירוב עקשני בלי בדיקה יכולים לעלות לכם ביוקר. זו החלטה שנוגעת לבית שלכם לעשרות שנים קדימה, אז מגיע לכם לקחת אותה עם המידע המלא ביד, ולא רק לפי מה שהשכן בקומה מעל אמר בישיבת הוועד.

המידע כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ משפטי.